사회초년생을 위한 전세계약 체크리스트: 등기부등본 읽기부터 전세사기 예방까지

사회초년생이 전세계약을 할 때는 설렘만큼이나 걱정이 많습니다. 전세사기는 금전적·정신적 피해가 크므로, 꼼꼼한 준비와 확인이 필수입니다. 아래는 전세계약 시 주의사항, 체크리스트, 선순위 권리 파악, 등기부등본 보는 법, 전세사기 예방법을 초보자도 이해하기 쉽게 정리한 내용입니다. 정보는 국토교통부, 대법원 인터넷등기소, 세이프홈즈, 헬프미 등 공신력 있는 자료를 기반으로 작성되었습니다.

1. 전세계약 시 주의사항
전세계약은 큰돈이 오가는 거래이므로, 다음 사항을 반드시 기억하세요:
• 직접 확인: 중개사 말만 믿지 말고, 등기부등본, 집 상태, 계약서를 직접 점검.
• 급하지 않게: 급매, 특가라는 말에 휩쓸리지 말고 천천히 비교.
• 안전 우선: 전세보증보험 가입, 계약서 특약 추가로 안전망 구축.
• 전문가 상담: 모르는 부분은 공인중개사, 법무사, 주택도시보증공사(HUG)에 문의.

2. 전세계약 체크리스트
계약 전, 계약 중, 계약 후로 나눠 필수 확인 항목을 정리했습니다.
계약 전
• 집 상태 확인:
◦ 누수, 곰팡이, 균열, 수도·전기·가스 점검. 낮과 밤, 평일과 주말에 방문.
◦ 공용 공간(엘리베이터, 주차장), 주변 환경(소음, 교통, 편의시설) 확인.
• 등기부등본 확인:
◦ 소유자, 채무(근저당권), 압류·임차권 여부 점검 (자세한 방법은 아래 4번).
◦ 계약 당일 발급본으로 확인, 중개사 제공본은 위조 가능성 있음.
• 집주인 신분 확인:
◦ 주민등록증, 계약서 서명, 계좌번호가 집주인 본인인지 확인.
◦ 대리인 계약 시 위임장, 인감증명서 요청.
• 전세보증보험 가입 가능성:
◦ 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI) 가입 가능 여부 확인.
◦ 다가구주택, 근린생활시설은 가입 불가하거나 제한적.
• 시세 비교:
◦ 네이버부동산, 호갱노노, 국토부 실거래가로 전세 시세 확인.
◦ 시세보다 20% 이상 저렴하면 ‘깡통전세’(전세금 > 집값) 의심.
• 임대차 현황:
◦ 기존 세입자 보증금, 계약 기간 확인. 다가구주택은 세입자 수 파악.
계약 중
• 계약서 꼼꼼히 읽기:
◦ 전세금, 계약기간(보통 2년), 연장 조건, 특약 확인.
◦ 특약 예시: “집주인 동의 없이 전세금 인상 불가”, “계약 후 압류 발생 시 계약 해지 및 전세금 반환”.
• 계좌 안전성:
◦ 전세금은 집주인 본인 계좌로 입금. 중개사 계좌는 위험.
◦ 계약금(10%) 입금 후 잔금(90%)은 전세보증보험 가입 후 이체.
• 중개사 확인:
◦ 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록증, 보험 가입 여부 점검.
◦ 중개수수료는 지역별 상한선 준수(서울 기준: 전세 5억 원 이하, 0.4~0.5%).
계약 후
• 전입신고 및 확정일자:
◦ 계약일 또는 입주일에 주민센터에서 전입신고, 확정일자 받기.
◦ 확정일자는 경매 시 보증금 우선 변제권 보장.
• 전세보증보험 가입:
◦ 계약 후 1개월 내 HUG 또는 SGI에 가입 신청. 전세금 보호 필수.
• 등기부등본 재확인:
◦ 잔금 지급 후 압류, 근저당권 추가 여부 확인.
• 집주인 연락처 확보:
◦ 계약 기간 중 연락 가능한 집주인 번호 저장.

3. 선순위 권리 파악
선순위 권리는 경매나 집주인 파산 시 전세금을 돌려받는 순서에 영향을 미칩니다. 전세금이 후순위면 돌려받기 어려울 수 있으니, 아래를 확인하세요.
• 선순위 권리의 종류:
◦ 국세/지방세: 집주인의 체납 세금. 홈택스(국세), 위택스(지방세)로 ‘완납증명서’ 요청.
◦ 근저당권: 집을 담보로 한 대출. 등기부등본 을구에서 확인.
◦ 선순위 임차인: 기존 세입자 중 확정일자를 받은 경우. 다가구주택은 세입자 보증금 합계를 파악.
◦ 사회보험료: 집주인이 사업자라면 건강보험료, 국민연금 미납 확인(‘사회보험 완납증명서’ 요청).
• 확인 방법:
◦ 등기부등본: 근저당권, 임차권등기 확인. 근저당 채권최고액이 전세금을 초과하면 위험.
◦ 집주인 문의: 세입자 수, 보증금 총액, 체납 여부 직접 질문.
◦ 중개사 확인: 다가구주택의 경우 전체 세입자 정보 요청.
• 안전 기준:
◦ 전세금 + 근저당권 + 기존 세입자 보증금 합계가 집값의 70% 이하일 때 안전.
◦ 예: 집값 5억 원, 전세금 3억 원, 근저당 1억 원 → 합계 4억 원(80%)이므로 위험.

4. 등기부등본 보는 법 (초보자向け)
등기부등본은 집의 법적 상태를 보여주는 서류로, 전세사기 예방의 첫걸음입니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람(700원), 발급(1,000원) 가능.
(1) 구조
• 표제부: 집 정보(주소, 면적, 용도).
• 갑구: 소유권(집주인 정보, 압류·가등기).
• 을구: 채무(근저당권, 임차권등기).
• 말소사항: 과거 이력(‘말소사항 포함’ 발급 권장).
(2) 확인 포인트
1 표제부:
◦ 계약서의 주소, 면적 일치 여부.
◦ 용도가 ‘주거용’인지 확인. 근린생활시설은 전세보증보험 가입 어려움.
2 갑구:
◦ 소유자가 계약자와 동일한지(주민등록번호, 신분증 대조).
◦ 위험 신호: 압류, 가압류, 경매개시결정, 가등기, 신탁(신탁회사 동의 없으면 계약 무효). 이런 단어 있으면 계약 피하기.
3 을구:
◦ 근저당권: 대출 규모 확인. 채권최고액(대출액+이자)이 전세금보다 크면 위험.
◦ 임차권등기: 이전 세입자가 보증금을 못 받아 설정. 전세사기 가능성 높음.
4 말소사항: 과거 근저당권, 압류 빈도가 많으면 문제 있는 집일 가능성.
(3) 확인 타이밍
• 계약 전: 매물 검토 및 가계약 전.
• 계약 후: 잔금 지급 전, 전입신고 후.
• 팁: 계약 당일 발급본 사용, 하루 만에 권리 변동 가능.
(4) 위험 단어
• 압류, 가압류, 경매개시결정, 가등기, 신탁, 임차권등기 → 즉시 거래 중단, 전문가 상담.
• 근저당권이 전세금의 50% 이상 → 전세보증보험 가입 필수.

5. 전세사기 예방법
전세사기는 집주인이나 중개사가 고의로 전세금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 사회초년생이 전세사기를 막으려면 다음 5가지를 꼭 실천하세요.
1 전세보증보험 가입:
◦ HUG 또는 SGI 전세보증보험 가입으로 전세금 반환 보장.
◦ 조건: 전세금이 집값의 70~80% 이하, 주거용 주택, 확정일자 필요.
◦ 계약 후 1개월 내 신청, 잔금 지급 전에 가입 승인 확인.
2 전입신고와 확정일자:
◦ 전입신고로 점유권 확보, 확정일자로 경매 시 우선 변제권 확보.
◦ 주민센터 방문 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신청.
3 시세보다 저렴한 매물 피하기:
◦ 전세가가 시세보다 20% 이상 낮으면 ‘깡통전세’ 의심.
◦ 호갱노노, 국토부 실거래가로 주변 전세가 비교.
4 집주인 재무 상태 확인:
◦ 등기부등본(근저당권), 국세·지방세 완납증명서, 사회보험료 납부 확인.
◦ 다가구주택은 세입자 보증금 총액이 집값을 초과하지 않는지 점검.
5 계약서 특약 추가:
◦ “집주인 동의 없이 전세금 인상 불가.”
◦ “계약 후 압류·근저당 추가 시 계약 해지 및 전세금 반환.”
◦ “집주인 파산 시 전세보증보험으로 보장.”

6. 사회초년생을 위한 추가 팁
• 예산 관리: 전세금 외에 중개수수료(0.4~0.5%), 이사비, 가전 구입비 고려. 전세대출(버팀목 대출: 연소득 5천만 원 이하, 전세 2억 원 이하) 검토.
• 전세사기 피해 상담: 국토부 전세사기피해지원센터(1600-1004), HUG(1566-9009), 법률구조공사(132) 연락.
• 작은 집부터 시작: 빌라, 다가구주택보다 아파트가 전세사기 위험이 낮음. 소형 평수로 부담 줄이기.
• 중개사 신뢰도: 중개사무소 방문, 후기 확인, 과대 광고(특가, 급매) 경계.

7. 결론: 안전한 전세계약을 위해
사회초년생이 전세계약을 할 때는 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 전입신고 및 확정일자가 핵심입니다. 등기부등본의 표제부(집 정보), 갑구(소유권), 을구(채무)를 하나씩 체크하고, 압류·근저당·임차권등기 같은 위험 신호를 놓치지 마세요. 시세보다 터무니없이 저렴한 매물은 피하고, 계약서 특약과 집주인 계좌 확인으로 안전을 더하세요. 꼼꼼한 준비로 전세사기를 예방하고, 첫 독립을 성공적으로 시작하세요!