생애 첫 집 매수, 꼭 확인해야 할 사항과 등기부등본 읽는 법 쉽게 정리

집을 처음 사는 것은 설레면서도 신중해야 할 과정입니다. 특히 생애 첫 매수라면, 놓치지 말아야 할 확인 사항과 등기부등본 보는 법을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다. 아래 내용은 부동산 전문가의 조언, 중앙선거관리위원회 자료, 웹 정보(예: 세이프홈즈, 헬프미) 등을 기반으로 작성되었으며, 초보자도 이해할 수 있도록 간결하고 실용적으로 구성했습니다.

1. 집 매수 전 꼭 확인해야 할 사항
집을 사기 전, 안전하고 후회 없는 거래를 위해 다음 사항을 꼼꼼히 점검하세요.
(1) 매물 탐색과 현장 확인
• 예산 설정: 본인의 자금(대출 포함)과 취득세, 중개수수료 등 추가 비용을 고려해 예산을 정하세요. 예: 취득세는 주택 가격의 1~3% (생애최초 주택 구매 시 감면 가능).
• 위치와 환경: 학군, 교통(지하철, 버스), 편의시설(마트, 병원), 채광, 소음, 주변 개발 계획을 확인.
• 하자 점검: 집 내부(누수, 균열, 수압), 공용 공간(엘리베이터, 주차장), 이전 입주자 퇴거 사유를 물어보세요. 현장 방문은 최소 2~3회, 낮과 밤에 나눠 확인.
• 건축물대장 확인: 건물의 용도(주거용인지 상업용인지), 불법 증·개축 여부를 확인. 다가구주택은 세입자 수가 많아 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있음.
(2) 권리 관계 확인
• 등기부등본: 집의 소유권, 채무, 법적 문제(압류, 가등기)를 확인하는 핵심 서류. 자세한 확인 방법은 아래에서 설명.
• 토지대장: 단독주택은 토지와 건물 등기부등본을 따로 확인. 토지 용도와 제한 사항 점검.
• 임대차 상황: 기존 세입자가 있다면 임대차계약서와 보증금 규모를 확인. 세입자 보증금은 매매 시 매수인이 책임질 수 있음.
(3) 금융 및 세금 점검
• 대출 가능성: 생애최초 주택 구매자는 LTV(주택담보대출비율) 최대 80%, 디딤돌 대출(저금리 정책 대출) 등을 검토. 은행 상담 필수.
• 미납 세금: 집주인의 국세(홈택스에서 ‘국세완납증명서’ 요청)와 지방세(위택스 조회) 미납 여부 확인. 미납 시 경매에서 세입자 보증금보다 우선 변제될 수 있음.
• 사회보험료: 집주인이 사업자라면 임금 체불 가능성 확인(‘사회보험 완납증명서’ 요청).
(4) 계약 전 준비
• 공인중개사 신뢰도: 중개사의 자격증, 보험 가입 여부 확인. 계약 시 중개사고 보상을 받을 수 있음.
• 특약 추가: 계약서에 “잔금 지급 전 등기부등본에 문제(대출, 압류 등)가 생기면 계약 해지” 조항 추가.
• 계좌 확인: 계약금, 잔금은 반드시 집주인 본인 계좌로 입금. 대리인이나 중개사 계좌는 위험.

2. 등기부등본 보는 법
등기부등본은 집의 ‘이력서’로, 부동산의 소유권과 채무 상태를 알려줍니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원(열람) 또는 1,000원(발급)으로 확인 가능.
(1) 등기부등본 구조
• 표제부: 집의 기본 정보(주소, 면적, 건물 용도, 준공일).
• 갑구: 소유권 관련(집주인 정보, 압류·가등기 여부).
• 을구: 소유권 외 권리(근저당권, 임차권 등 채무 상황).
• 말소사항: 과거의 소유권·채무 이력(‘말소사항 포함’으로 발급 권장).
(2) 확인 포인트
1 표제부:
◦ 계약서의 주소, 면적, 용도(주거용인지 근린생활시설인지) 일치 여부 확인.
◦ 근린생활시설은 전세보증보험 가입이 어려울 수 있음.
2 갑구:
◦ 소유자가 계약자와 동일한지(주민등록번호, 신분증 대조).
◦ 위험 신호: 가등기(소유권 이전 예정), 압류/가압류(빚으로 권리 제한), 경매개시결정, 신탁(신탁회사 동의 없으면 계약 무효). 이런 경우 거래 피하기.
3 을구:
◦ 근저당권: 집을 담보로 빌린 대출. 채권최고액(대출액+이자)을 확인. 매매가의 70~80% 이하일 때 안전. 예: 5억 원 집에 근저당 4억 원이면 위험.
◦ 임차권등기: 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 설정. 전세사기 가능성 높으므로 피하기.
4 말소사항: 과거 근저당권, 임차권 등의 이력 확인. 자주 바뀌거나 대출이 많았다면 문제 부동산일 가능성.
(3) 확인 타이밍
• 계약 전: 매물 검토 시, 가계약 직전.
• 계약 후: 중도금, 잔금 지급 직전(하루 만에 대출·압류 추가 가능).
• 소유권 이전 후: 등기 완료 후 본인 명의로 바뀌었는지 확인.
(4) 주의할 단어
• 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정, 신탁, 임차권등기: 이런 단어가 있으면 즉시 전문가(법무사, 변호사) 상담.
• 근저당권: 대출 규모가 크거나, 매매가 대비 비율이 높으면 경매 위험.

3. 생애 첫 매수자를 위한 추가 팁
• 생애최초 혜택 활용: LTV 80%, 취득세 감면(주택가액 6억 이하, 전용면적 85㎡ 이하), 디딤돌 대출(소득 7천만 원 이하, 5억 원 이하 주택) 신청.
• 법무사 동행: 잔금일에 법무사를 통해 대출 상환, 소유권 이전 등기, 말소 업무 동시 처리.
• 전세사기 주의: 다가구주택, 빌라 등은 근저당권과 세입자 보증금 합계가 시세를 초과하면 ‘깡통전세’ 위험.
• 계약서 꼼꼼히: 매매대금, 지급 일정, 특약(하자 보수, 대출 불승인 시 해지 등) 확인.

4. 등기부등본 발급 방법
• 온라인: 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 주소 입력 후 열람(700원) 또는 발급(1,000원). 모바일 가능.
• 오프라인: 등기소 방문, 무인발급기(주민센터, 지하철역 등).
• 팁: 계약 당일 발급본 사용, 중개사가 제공한 등기부등본은 위조 가능성 있으니 직접 발급.

5. 결론: 안전한 첫 집 매수를 위해
• 꼼꼼한 확인: 등기부등본, 건축물대장, 세금 납부 상태를 직접 확인.
• 전문가 활용: 공인중개사, 법무사, 부동산 변호사와 협력.
• 특약과 계좌: 계약서 특약 추가, 집주인 본인 계좌로 입금.
• 정부 혜택: 생애최초 대출, 세제 감면 적극 활용.
등기부등본은 집의 안전성을 판단하는 첫걸음입니다. 표제부(기본 정보), 갑구(소유권), 을구(채무)를 하나씩 확인하며, 위험 신호(압류, 임차권 등)가 있다면 거래를 재고하세요. 생애 첫 집 매수는 신중함이 성공의 열쇠입니다!